bootstrap button

Ekspropriasjon – kort innføring

Mange opplever at eiendommen deres blir eksproriert. Ekspropriasjon betyr at noen, om nødvendig med tvang, blir fratatt eiendom eller rettigheter mot erstatning. Her gis en kort oversikt over de viktigste lover og regler i ekspropriasjonsretten.


1. Hva er ekspropriasjon?

Ekspropriasjon betyr at noen om nødvendig med tvang, blir fratatt eiendom eller rettigheter mot erstatning. Det vanligste er ekspropriasjon av fast eiendom. Som regel eksproprieres det til offentlige formål, men også private kan ekspropriere. Den som eksproprierer kalles ekspropriant, mens den det eksproprieres fra kalles ekspropriat.Ved ekspropriasjon skjer et inngrep i den private eiendomsretten. Denne retten er gitt vern i Grunnloven ved at Grunnloven § 105 fastslår at det skal gis full erstatning ved ekspropriasjon. 


2. Krav om lovhjemmel (rettsgrunnlag)

For å ekspropriere kreves lovhjemmel. Det må fremgå av en eller annen lov hvilke formål det skal eksproprieres til. Typiske formål er viktige institusjoner som skoler, sykehus og veger, men det kan også for eksempel være idrettsplass, boliger eller hotell.

Hjemmelskravet gjelder for både offentlige og private eksproprianter.De fleste ekspropriasjonshjemler finnes i oreigningsloven (oreigning=ekspropriasjon på nynorsk). I lovens § 2 er det en lang liste med ekspropriasjonsformål. Plan- og bygningsloven kap. 16 gir også hjemler til ekspropriasjon. Det er også mange spesiallover som har egne ekspropriasjons- hjemler som f.eks. vegloven og vassdragsreguleringsloven.Der finnes i realiteten tre hovedtyper ekspropriasjonshjemler:


3. Ekspropriasjonsskjønn

Etter at det er fattet et ekspropriasjonvedtak, er neste trinn i saken erstatningsspørsmålet. Partene kan avtale en pris seg i mellom. Eksproprianten er kanskje villig till å betale litt ekstra for å spare omkostningene ved ekspropriasjonsskjønn. Men i de fleste ekspropriasjonssakene blir erstatningen fastsatt ved skjønn. Eksproprianten må innen ett år etter at ekspropriasjonstillatelsen er gitt, begjære ekspropriasjonsskjønn. Oversittes fristen må det søkes om ny tillatelse.

En skjønnssak er en rettssak som behandles etter egne prosessuelle regler i oreigningsloven og skjønnsprosessloven.
Skjønnsretten består normalt av én juridisk dommer og fire skjønnsmenn.

Partene bør la seg representere av advokat. Alle utgiftene til juridisk bistand i første instans dekkes av eksproprianten. Men dersom det er flere ekspropriater som har likeartede interesser som ikke er i strid med hverandre, skal kostnadene begrenses ved at disse bruker felles advokat og andre sakkyndige i saken. Advokater med spesialkompetanse innen ekspropriasjon finner du i Jusstorgets «finn din advokat»- database.

Skjønnsretten drar i de fleste tilfeller på befaring for å se på eiendommen(e) som skal eksproprieres, og det er retten som etter prosedyre og påstand fra advokatene fastsetter erstatningen.

Erstatningsfastsettelsen kan ankes til lagmannsretten. Eksproprianten må også i ankeomgangen betale motpartens advokatutgifter. Dette gjelder dog ikke dersom ekspropriatens anke anses som åpenbart grunnløs.

Lagmannsrettens dom kan bare påankes videre til Høyesterett dersom det påstås feil i rettsanvendelsen eller saksbehandlingen. Det kan ikke ankes bare med den begrunnelse at man synes erstatningen er for høy eller lav.

Ekspropriasjonsjussen er et så vidt spesielt fagfelt hvor advokaten eller rettshjelperen foruten å kunne sin juss, også må ha innsikt i bolig og eiendomsmarkedet og bygge- skog- og jordbruksfaglige spørsmål m.m. Vær derfor nøye med valg av advokat/ rettshjelper.


4. Fullbyrdelsesforretning

Etter at skjønnet er gjennomført og er rettskraftig, kan eksproprianten i realiteten vente i ett år før han bestemmer seg for å gjennomføre ekspropriasjonen. Etter denne fristen taper han imidlertid alle sine rettigheter og må begynne helt på nytt.

Dersom partene seg imellom ikke avtaler hvordan eksproprianten skal overta eiendommen, skjer det en fullbyrdelsesforretning der myndighetene kontrollerer at eksproprianten har betalt eller deponert erstatningen. Deretter settes eksproprianten i besittelse eiendommen og anses formelt som eier.

Dersom ekspropriaten mot formodning ikke vil fratre eiendommen, kan eksproprianten med bistand fra namsmyndigheten overta eiendommen med tvang. Det er heldigvis sjelden dette skjer i praksis.


5. Forhåndstiltredelse

Eksproprianten har det i mange tilfelle så travelt med å komme i gang, at han ikke har tid til å vente til hele ekspropriasjonssaken er gjennomført. Slike saker kan ta flere år, om de går helt til Høyesterett.Er ekspropriasjonstillatelsen gitt, kan han be ekspropriatene om å få tiltre eiendommen på forhånd.

Før slik adgang gis, må det sørges for at de nødvendige bevis til bruk i erstatningssaken blir sikret.

Ekspropriatene skal også ha renter eller annen avsavnsgodtgjørelse fra tiltredelsen til erstatningen blir utbetalt.Blir ikke partene enig om forhåndstiltredelse, kan eksproprianten søke det offentlige om forhåndstiltredelsestillatelse. Også forhåndstiltredelse kan om nødvendig gjennomføres med tvang.


6. Erstatningsutmålingen

Grunnloven sier som nevnt at det skal gis ”full erstatning.”

Men hva er egentlig full erstatning? Dette vil bl.a. avhenge av den enkeltes politiske ståsted, og få juridiske temaer har vært så omdiskutert i juridisk teori og praksis. Ekspropriasjonserstatningsloven, også kalt vederlagsloven, av 06.04.1984. nr. 17, gir retningslinjer for hvordan erstatningen ved ekspropriasjon av fast eiendom skal fastsettes. Retningslinjene er i stor grad kodifisering av tidligere rettspraksis. Hovedprinsippene i loven er som følger:

1. Der hvor loven sier at det kan eksproprieres uten ytterligere tillatelse. Eksempel på dette er ekspropriasjon til offentlig veg etter vegloven.     Her kan vegmyndighetene på egen hånd ekspropriere dersom de mener det er nødvendig til bygging, utbedring eller vedlikehold av veg.     (Veglovens kap. VI.)

2. Der hvor loven gir hjemmel for å ekspropriere, men det må vurderes av en skjønnsrett om inngrepet er klart mer ”til gagn enn til skade”.     Her skal det foretas en interesse-avveining mellom ekspropriant og ekspropriat. Eksempel på dette er de tilfeller noen ønsker å     ekspropriere til privat veg. (Veglovens kap. VII)

3. Loven gir hjemmel til å ekspropriere, men i tillegg må det fattes et ekspropriasjonsvedtak av et offentlig organ i stat eller kommune. For at et slik vedtak skal fattes må ekspropriasjonen utvilsomt være mer til gagn enn til skade. Er det snakk om å ekspropriere for eksempel   bolig- eller jordbrukseiendom, skal dette som hovedregel kun skje dersom det ikke finnes annen eiendom som egner seg til   ekspropriasjonsformålet.
Dette er hovedregelen i oreigningsloven.

1. Grunneieren skal ha erstattet høyeste verdi av salgsverdi, bruksverdi eller gjenanskaffelsesverdi.

2. Det kan gis erstatning for ulempe på den gjenværende eiendommen.

3. Det kan gjøres fradrag for fordeler grunneier får som følge av ekspropriasjonen. Han skal vær skadesløs, men ikke tjene på inngrepet.

4. Det gis ikke erstatning for dekning av skattekrav som blir utløst ved ekspropriasjonen.

5. Tidspunktet for erstatningsberegningen er når skjønnsretten har avgjort erstatningsspørsmålet (”skjønnet er avhjemlet”)

Fortsatt er det mange utmålingsspørsmål som ikke er regulert i lovgivningen, men som det er overlatt til domstolene å løse. Rettspraksis har derfor fortsatt stor betydning i ekspropriasjonsretten.

Advokatfirma Vale & co

Meltzers gate 4, 0257 Oslo
Org. nr. NO 986 458 212 MVA

Carl-Fredrik Setsaas

Mob: 91 82 87 38
Email: setsaas@valeco.no

Hilde Vale

Mob: 90 74 52 49
Sentralbord: 22 69 22 01
Email: vale@valeogkjeldsberg.no